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沒有新政出臺 房價不會大跌

來源: 湛江房產網 ┊  日期:2010/3/2     編輯:   閱讀:13143
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       27日下午溫家寶總理在新華網與網友在線交流,談及房地產問題時說:“群眾的心情我非常理解。我也知道所謂‘蝸居’的滋味。其實,改革開放30年來,城鄉居民的住房都有相當的改善,大概是城鎮人均住房面積增長了5倍,農村人均住房面積增長了3倍。但是由于我們國家人口多,土地面積又少,所以住房成了人們生活中的一個困難問題。應對金融危機后,房地產市場有了很快的發展。但由此同時,一部分城市房價上漲過快,造成群眾的不滿。為此,中央曾兩度采取4條和11條措施。”


       同時溫家寶總理還將《國四條》與《國11條》概括成四個方面

 
       第一,增加保障性用房,到2011年建成750萬套保障性用房。同時加快建設廉租房與普通租賃房,并強調“住有其居,并不一定都能做到住有其屋,我們這個屋是指自己的房屋。因此,還有相當一部分人要住公用的租賃房,還有相當一部分低收入者,包括農民工要租用廉租房。”

   
       第二,鼓勵和支持人們購買自住和改善性用房,政府在金融及財稅上支持市場增加建設低價位和小套型住房。


       第三,采取經濟和法律手段,抑制投機性和投資性住房。


       第四,管好市場。依法對那些圈地不用、捂盤惜售、哄抬房價的違法違規行為進行懲處。


       溫家寶總理最后提到“還擔心拉不住這匹脫韁的野馬”,并說: “從供需平衡的角度,從市場來滿足群眾多樣化的角度,從運用法律和經濟的手段管理市場的角度,都需要花費一定的精力和一定的時間。但是我有決心,本屆政府任期內能把這件事情管好,使房地產市場健康發展,使房價能夠保持在一個合理的價位。”

 
       對溫家寶總理與網友交流的談話來講,筆者的理解并非與當前媒體一致


       首先溫家寶總理講話已經非常明確,政府只會利用財政投資建設廉租房與公共租賃房,來解決一部分低收入人群的住房保障,其他人的住房依舊要依靠市場化來解決,從目前全國有27000萬低收入人群的數字看,750萬套保障性住房與實際需求相差450萬套,如果算上農村的貧困人群,保障性用房的建設數量將遠遠不夠。


       其次從溫家寶強調部分城市房價上漲過快可以看出,這與09年房地產整體運行情況完全不符,從09年全國房地產運行數據看,全國房價從一線到三四線城市的房價都在暴漲,連一些副縣級鄉鎮的房價也漲幅30%左右,二線城市房價漲幅多半都在50%左右,部分省會及沿海城市房價漲幅超過70%,而一線城市房價基本漲幅也都在50%以上,其中北京、上海、深圳等地的部分樓盤房價基本已經翻番,最高漲幅的樓盤房價在1倍以上。說部分城市房價上漲過快,采取4條與11條措施來調控,其根本用意已經非常明顯,就是不會全面調控,而在09年發放了天量信貸之后,今年的流動性與通脹壓力同時存在,如果只調控溫總理所說的部分城市房價,那么受通脹與流動性影響,其它三四線城市房價必然暴漲。


       當然在整個談話過程中也提到了利用經濟與法律手段抑制房價的措施,但是從《國四條》與《國11條》和京版《國11條》中可以看到,這些政策都過于溫和,尤其是在能夠抑制投機性和投資性住房的貨幣政策方面,二套房以外的房貸利率依舊不高,而且首付比例也僅停留在40%之上,如果按09年一線城市平均商品住宅價格暴漲60%以上,部分樓盤房價暴漲100-200%來衡量,如果貨幣政策的流動性不變,通脹壓力逐漸加重,那么僅靠只有5.5%左右的營業稅這一塊,從資本逐利屬性看根本無法抑制房價暴漲。


       此外對于政府如何管好市場的問題,已經是多年的老調重談,自從04年05年開始陸續實施房地產調控政策后,房價在最近6年依舊呈高速上漲趨勢,這說明政府調控政策與執行方面都不到位,而從上面所說的《國四條》、《國11條》以及近年來的政策可以看出,根本沒有任何嚴厲的政策可以用來對圈地不用、捂盤惜售、哄抬房價進行法律約束,尤其在地方政府執行方面,從04年至今所出的所有政策基本都形同虛設,這是近年來房價暴漲的又一根源。

 

       最后回顧下09年房地產政策與兩會之間的關系再做分析,09年全國各地房地產政策基本都是在兩會后出臺的,兩會期間也基本沒有討論涉及到房地產調控的政策,而今年,個地方政府基本都在兩會前提前推出新一輪房地產調控政策,從京版《國11條》出臺至今也沒有得到中央其他部門對北京房地產調控政策的相關評價,可見目前從上至下基本已經認可京版《國11條》的調控政策力度,對于房貸政策也沒有真正收緊,首套房7折房貸外的二套房貸,依舊在實行首付40%的房貸政策,而此前各個銀行的優質客戶,也依舊在享受著貴賓的待遇。這足以說明,今年的房地產調控依舊如此前一樣,雷聲大雨點小,不溫不火,并無法促使房價下跌,尤其是不能促使房價大跌。
 

       如此看來,如果再沒有新政出臺,寄望政府調控來降房價的希望就已經不復存在,今后可以降房價的依舊是不久可期的房地產崩盤,無論從任何角度看,以當前房價比、租金比以及經濟環境下,房地產崩盤都將在所難免,少則1年,多則兩年,房地產必將導致中國經濟的一場浩劫!

 

 


                                 
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